来源：财话连篇Pro

宇宙第一大房企碧桂园，会是下一个恒大吗？

01

(资料图片)

碧桂园，还是摊牌了

近一个月的时间，碧桂园都在传闻和辟谣中度过。

大小杨出国了，毕马威尽职调查，佛山工作组进驻，尽管碧桂园一一辟谣，但资本市场却风声鹤唳，碧桂园仍然遭遇股债双杀。

大家之所以愿意相信传闻，是因为这个剧本太熟悉了。当初网上流出恒大恳请支持的文件，被极力否认，最后还是走向了暴雷。再加上现在的房地产环境并不好，民营房企的销售额大跌，现金流都紧张。

当然，碧桂园自身的一些动作，也让人生疑。碧桂园服务总裁李长江清仓式减持碧桂园服务的股票，持股只剩0.11%。碧桂园董事会主席杨惠妍将手中碧桂园服务20%的股权，合计64亿捐给国强公益基金会 (香港)。

在这个敏感的时刻，碧桂园高管又是减持套现，又是捐赠股份，很难不让人产生“转移财产”的联想。

8月7日，碧桂园地产表示提前兑付了一笔债券的本息，似乎带来了一些信心。

但没到8月8日，碧桂园直接摊牌了，表示仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。

按照外债违约的定义，到期未能支付，就算是违约，也就是我们所说的暴雷。只不过美元债利息支付都有30天的宽限期，所以，碧桂园还有挽救的余地。

但资本市场依旧非常紧张，此消息一出，碧桂园再次遭遇股债双杀，债券最高跌幅超过了30%，股价到收盘时跌了超过14%。

这两笔美元债票息总共0.45亿美元，这意味着碧桂园连这点钱都拿不出来，由此可见现金流有多紧张。

碧桂园公开摊牌，无疑会加重其危机，毕竟今年还有多笔到期债券需要兑付。如果不及时输血，碧桂园不排除步恒大的后尘。

02

地产优等生怎么了？

论销售规模和操盘金额，碧桂园都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是连续6年第一。所以，碧桂园也有“宇宙第一大房企”的称号。

在房地产行业，一般规模越大，杠杆就越高。但对比恒大，碧桂园算是地产优等生了。销售规模比恒大大，但负债却比它低。

截至到2022年底，恒大总负债为2.44万亿，碧桂园为1.43万亿，恒大整整多了1万亿。原因就是恒大盲目扩张，拥有八大业务，做了很多跨界。碧桂园比较专注，除了做个机器人，做点投资，主要还是房地产。

自从三条红线出台后，第一波房企开始暴雷，碧桂园也开始优化财务状况，采取了一系列降本增效的措施，比如裁员，2022年碧桂园减少了3万多人，位居房企减员榜首位。还有高管降薪，碧桂园总裁莫斌年薪从1.9亿下降至957万，杨惠妍从1576万下降至38.5万，其它高管也都是断崖式降薪。

我们看到2022年末，碧桂园现金余额还有1475.5亿元，算是比较充足，可为什么到今年就挺不住了呢？

说实话，对于如此庞大的一家房企来说，要维持运转，光靠降薪裁员远远不够，还是要加大销售回款和融资，才是解决问题的根本。

但这两方面表现都不好，在销售端，出现了断崖式下降，2022年销售额为4643亿元，同比下降38.81%，今年1-7月为1749亿元，再次下降38.74%。

在融资端，据中指研究院统计数据，今年上半年房地产行业非银类融资4041.7亿元，其中国央企发行占比近90%，民营房企融资困难。

至于银行类融资，去年12月，金融支持房地产16条出台后，媒体报道碧桂园获得10家银行共3000亿的授信支持。如今来看，这些钱并没有到手，否则手握3000亿，碧桂园根本就不慌。

就如旭辉董事长林中所说：融资不畅，销售额疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。特别是碧桂园这样的规模，一旦断流，大批债务就会到期，很快就会拉爆。

03

祸根早已埋下

翻开碧桂园的发展史，你会发现它和恒大的节奏是同频的。

大概从2016年开始，这两家公司就开始疯狂加杠杆，到处跑马圈地，成为囤地大王。2015年碧桂园的销售额为1402亿元，2016年大涨至3088亿元，直接翻了一倍。而到2018年，更是飙涨至7287亿元，又翻了一倍多。2020年达到最巅峰，销售额为7888亿元。

两家公司之所以敢加杠杆，原因就是它们相信房价会一直涨。但毫无疑问它们判断错了，与“房住不炒”背道而驰，祸根就已经埋下。

碧桂园更麻烦的是它把重心放在了三四线城市，直到2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比仍然达到68%。在行情好的那几年，碧桂园成为了很多城市的标杆，每到一处，必定带动房价上涨，碧桂园也是赚得盆满钵满。

然而，随着出生人口的下降，城市化进程的推进，很多三四线城市的人口必然会流失。没有了人口，房价必然撑不住。所以，我们看到从去年开始，三四线城市的房价开始下降，房子卖不动了。

碧桂园早就该调整布局，但它却坚定押宝三四线城市，如今行业低迷，碧桂园销售只会更加艰难。

一旦爆了，碧桂园这颗雷会比恒大更大。虽然碧桂园负债比恒大少了1万亿，恒大合约负债为7210.2亿元，碧桂园为6600亿，也比恒大少。

但是碧桂园主要在三四线城市，价格低，据说有3000多个项目，而恒大也才700多个，这意味着碧桂园未交付的房子比恒大多很多。

每一套房子背后都是一个家庭，多一套房子未交付，就直接影响一个家庭的生活。所以，我们还是希望碧桂园能挺过去，不要成为第二个恒大。