前车之鉴，后车之师。

(资料图片仅供参考)

尽管越南房地产行业低迷，但越南仍计划提高房产征税以打击对越南房地产市场的投机行为。

今年一季度，越南胡志明市公寓销量同比下降27%，投资物业价值同比砍半，今时今日的越南，可能和二十年前的我们差不多，按理来说房地产正是越南经济腾飞的支柱型产业，但显然，越南的目光更长远，也更为理性。

根据报道，越南计划立法，对第二套住房持有者征税，并提高城市房产税率，以遏制房产投机行为。目前越南由于经济放缓，叠加超10%的房贷高利率，越南房地产市场自去年中以来一直低迷，但即便是这样，似乎也挡不住越南遏制房地产投机的决心。

越南当然不傻，甚至在我看来这正是越南的聪明之处，投机必然意味着泡沫，与其拿今天的增速去为后天的危机买单，不如一步一个脚印，脚踏实地发展经济，当经济和收入起来了，房价的高低自然会反映到市场上。

可以说，站在越南的角度来看，前有上个世纪日本的教训，房地产泡沫破灭之后，日本失去了三十年的经济增速发展，到今天也没有彻底恢复元气，甚至还间接导致了日本z世代年轻人的宅文化和低欲望。

后有什么呢？

对越南来说，房地产同样是一把双面刃，玩的好就能够为经济提供裨益，玩的不好，必定会拖累经济。

前有日本，后有我们，这对越南来说，几乎都是血淋淋的教训、血淋淋的前车之鉴。

衡量一个经济体的房价高不高，其实有一个非常好用的标准，那就是房价租售比，这个标准可以衡量一个经济体或地区的房价到底有多少泡沫。

根据《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》的数据来看，租金房价差距拉大，平均租金回报率不足2%，报告还显示，2020年全国50个重点城市的租售比高达1:611，这意味着买一套房子的钱，可以租611个月的房子。

而一个比较好的房地产投资，租售比不应该超过1:200，超过1:300就已经是泡沫化了，而我们则超过了1:600。

如今，回顾过去的几十年时间，高房价到底带给我们什么了呢？

尽管房地产是我们的支柱型产业，一度占到了GDP的三成，但我们享受到了GDP增长所带来的收入增长了吗？

我们的收入当然增长了，但和房价的增长速度相比，可谓一个在天，一个在地。

除此之外，今时今日国内的高房价，给年轻人带来了极高的负担，日本用了三十年的时间里让年轻人成为了低欲望，低生育率。

但我们呢？

我们仅仅只用了几年，就完成了日本几十年都做不到的事情。

以生育率来看，我们的生育率甚至已经比日本还低了，这足以说明，高房价蚕食的是我们的未来，是整个经济体的未来，比起高房价带来的经济增长贡献，两者孰高孰低，一眼便知。

从这个角度来看，以我们和日本的经验来看，如今越南“壮士断腕”，哪怕越南房地产市场如此低迷，也要下决心征收房地产税，越南当局者的魄力不由得令人叹服。

很多人都希望国内也征收房地产税，来遏制高昂的房价，但以今天国内房地产市场所面临的结构性问题来看，以我个人的愚见，此刻不管怎么征房地产税，不管怎么做，就结果而言都于事无补。

首先，税收这个东西本来就是非常敏感的，对任何经济体来说，如何征税，以及如何让纳税人缴税不那么痛苦，以及降低纳税的成本，这些都是一门高深的功课。

为什么过去房地产市场暴涨数十年，都没有开征房地产税呢？

是因为我们想不到吗？

当然不是。答案其实非常简单，今天房价高昂的结果，当然有城市化进程所带来的市场结果，但背后其实也有税务的一部分原因。

熟悉94税改的都知道，就是那一年地方税被加入了一个卖地收入，而地方需要用钱的地方又很多，这就导致很多地方的收入土地出让金是占比接近一半或者四成的，换句话说，地方依赖于卖地，自然也就变相推高地方对房地产市场的依赖程度。

这一因素，或许可以解释为什么眼睁睁看着房地产市场增长数十年，早已经超过了风险标准，却迟迟不推出房地产税遏制投机行为的原因。

此刻，地方的收入减少已经是必然，所以我们看到一些地方债务最近频频出现在网上，那么现在征收房地产税，还来得及吗？

时间上当然来得及，但就所引发的一连串可能的后果而言，风险难料。

就在上个月，在经过了10万名工作人员长达10年的努力之后，我们终于弄清楚了一个问题：国内的7.9亿套公寓和其他房地产归谁所有。

这意味着建立一个全国性的房地产征税有了数据和先决条件。

但与此同时，这同样也会带来一些问题。

首先就是经济上的问题，一旦开征房地产税，这可能会给如今本就脆弱的房地产市场，注入负面因素，甚至可能会引发恐慌性抛售，届时房地产泡沫挤出，必然会导致大范围的通胀和货币贬值。

一旦房地产的“货币蓄水功能”的堤坝垮掉，那大水必然会淹没甚至造成更多不可预料的后果。

其次，就是某些人可能会被曝光拥有多套房产，甚至上百套房产，这个问题可能也会导致成为下一个“北极鲶鱼”类似的负面事件。

不过能够确定的是，房地产税一旦开启，那必然可以弥补收入上的亏空，同时也能够拉低房价，有利于减缓年轻人的压力，提高年轻人对未来美好生活的向往，从而让整个社会恢复经济活力。

其实早在2003年，我们就意识到了这个问题，当时高层就曾经做出决定：条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。

但这一晃就是二十年时间过去了，这其中的曲折和变化，着实出乎意料。

而今天房地产税，无疑处于一个非常尴尬的位置。

首先，房地产税本质上的功能还是遏制炒房投机行为，但如今国内房地产价格显然已经见顶，此时推出房地产税，一来是刚需买房已经大多数完善，此时房价下跌对市场的利好可能效果会打折扣。

其次就是，由于很多家庭已经购房，此时推动房地产税，可能会带来一系列难以预料的不良后果，例如房价下跌、恐慌性抛售等等。

在过去的数十年时间里，地方用出租土地的方法来提高收入一直运作良好，但随着房地产市场的饱和、宏观经济的不确定性，买房的人不可能永远一直多下去，这个时候地方收入就面临较大制约。

如果房产税的出台也是以第二套住房为征税点的话，那么无疑会最大程度降低对房价的影响，虽然目前投机炒房少了许多，但今时今日开征房地产税，当然也比不征要好得多。

只是就时间点来说，的确比越南晚了不少。

越南是在房地产的早期征收，而我们可能已经是即将进入房地产的“衰退期”征收，大量的人高位接盘，未来房地产税之后的行业走向会如何，我想没有人能够完全预料到。

过去几十年的土地收入得以让我们一直保持着较低的其他税种，我们不对投资收益、遗产和个人财富征税，这无疑又间接拉大了收入分配上的差距。

未来如果对遗产税和富人征税，是否又会导致一批人离去？从而带来更不好的结果？这一切都不得而知。

亦或是，提高收入再分配之后，能够更好的进行收入转化，从而更进一步，这一切都难以预料。

不管怎么说，眼下我们错过了最好征收房地产税的时代，目前我们所面临的是国内大多数人都有房产的时代，一旦开征，适用对象很多，任何个人的抱怨或是问题，都极有可能被无限放大。

这是今天我们所面临的问题，进退两难，但最终我们都知道，该来的一定会来，但它以怎样的方式到来，以怎样的方式展开，这些都是所有人值得关注的事情。

这让我想起了延迟退休，同样的敏感、同样的牵扯甚广，但延迟退休显然更具有紧迫性，这不得不尽快提上日程，而好消息是，房地产或许还并没有那么高的紧迫性。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。